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精选案例DESIGNER
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时间:2018-01-18 访问:
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案例信息information

室内面积:

本案人气:807

上传时间:2018-01-18

案例

    
注:我方始终保持独立、客观、公正的第三方立场,验房案例仅陈述该项目现场验房真实存在的问题,并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析,意在对未验房的业主作出提醒。少部分买房做投资用途的个人或许会担心本文内容将会影响房价升值而产生有抵触情绪,仅代表翘楚验房监理网在此提前表示抱歉!每一篇原创案例都是用心所写,能够帮助大部分业主保障自身利益是我们一贯所坚持的。

交付小区:合生.御龙城
项目地址:并州路以西体育路以东二营盘街以北体育西街以南
销售均价:14200元/㎡
建筑类别:高层交付标准:精装房
户型面积:186㎡等
产权年限:50年
容积率:3.50
绿化率:35%
物业费:2.70/㎡/月
物业公司:广东康景物业服务有限公司
开发商:山西合生帝景建设有限公司
(以上项目介绍信息来源于网络,仅供参考)
验房机构:山西翘楚验房监理网 
高级验房师:银晶、郭志君、范祥

“2007年12月,在省城举行的一场土地拍卖会上,香港合生创展集团以7.62亿元竞拍到原太原铜厂的地块,创下省城土地的最高拍卖价。历经国际金融风暴、楼市数次调控,合生对铜厂地块的处置可谓一波三折,拿地、退地、数次变更规划及案名。如今,这个项目终于拿到了预售证。”——这篇发布于2013年5月30日《山西晚报》的报道标志着合生.御龙城具备合法的销售权。

当年,财大气粗的香港合生创展集团以7.62亿元竞得铜厂地块,该地块总价、每亩单价及楼面地价均创下太原市当年土地拍卖历史最高纪录,震惊业界。此后,“地王”项目的起起伏伏令人始料未及。2008年,在全球金融风暴的影响下,国内媒体传出合生创展资金链断裂的消息,随后合生太原退地传闻尘嚣四起。

2011年春季,已沉寂近四年的铜厂地块终于开工,但开盘日期一拖再拖,而地块上项目案名也一改再改,从最初的御龙城改为紫悦府,后又改为国际城,直至今日又恢复到最初案名御龙城。业界人士对该地块开盘前的热市喊话早已“审美疲劳”。

多年来,港资房企一直是内地房企学习的榜样。楼花、会所、代理乃至小户型等诸多概念,都由香港地产商引入内地。近年来随着太原楼市的逐渐火爆,如保利、万科、恒大、中海、华润等大的开发商纷纷抢滩太原,本土开发商已在竞争中处于明显劣势地位,无论从资金、运营经营以及管理理念方面的差异导致本土房企节节败退。如今港企合生创展的项目交付,太原人对其也寄予厚望,希望他们能开发出优质楼盘,成为太原地产界的标杆,然而事实呢?   
从拿地开始,合生这个项目一直就备受关注。如今终于到了交付的阶段,那么当初以高端、豪宅为品牌定位的合生.御龙城交付质量如何,且跟随我们翘楚验房的验房师去看一看。

翘楚验房在接到合生.御龙城业主的验房委托后,双方确定了验房时间。验房前一天晚上,业主突然打来电话说:“物业需要我公司准备好资料在物业服务中心备案后方可验房。” 资料如下:公司营业执照、资质证书、房屋查验师证书、相关类别证书等。

验房师按约定时间到达合生.御龙城。从小区门头及外观来看,确实霸气十足。业主在物业服务中心办理手续,验房师看到该物业公司为“康景物业”,这个物业公司已早有耳闻,属于合生创展旗下的子公司。稍后小编再跟大家介绍一下该物业公司知名的地方吧!

经过长时间备案等待及电梯停电等事后,终于能进入房间验房了。物业还配备了两名陪同验房人员——一名物业的工程师,一名“验房人员”(进入房间后才了解到,是与物业合作的软装公司员工)。
我们先跟随验房师看看房屋内的验房情况吧
验房现场
到达验房楼层,映入眼帘的是这个已经破损的消防箱,且未见到有消防验收过的封贴;

入户门外侧墙面挂着临时配电箱,在咨询开发商相关工作人员后得知这边的所有供电暂时还是临时电。
正压送风口缺少百叶面板

在未进入业主家时,已经在公共区域发现了这些严重的问题,此类现象体现了该楼盘现场管理不到位,在交房期间居然连最基本的设施都未配备齐全。
入户门外侧无门档,在入户门开启时容易碰撞外侧墙面

入户门门框型材变形

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.6  金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。



入户门门扇饰面划伤

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.2.12木门窗表面应洁净,不得有刨痕、锤印。



入户门下框边沿未收边处理,框型材变形

首先未收边的部位应该是在施工阶段完成的收尾工作,在交房时对于这些问题是不应该出现的。既然是交房那么就是业主在拿房了后直接入住了,按照这种情况,是不是还要给开发商的整改单位留上一两个星期作为整改周期?那不就是变相的延迟了业主的收房时间了吗?

入户门出现的这些问题,是目前验收的入户门问题中比较典型的几类问题,如:框型材变形,门扇、门套线饰面受损等。出现这些问题的主要原因还是现场施工时对成品保护不够重视,施工时不做好成品保护就会造成受损、变形的问题,且在后期整改难度非常大。

玄关柜柜内露钉



露钉的问题看起来是小问题,但是在业主后期日常的使用中容易刮伤手或者刮伤放入柜内的物品。

木制墙面饰面划伤

木制墙面拼接处不平整(明显)



墙裙安装拼缝过大(露出基层)

外观高大、豪气的木制墙面,面上却伤痕累累,档次一下就给降下来了。对于这些问题建议在施工中就应该做好成品的保护工作,在交房给业主时应该完完整整、干干净净的。好的材料没有好的施工,说来也可惜。

软包边条安装松动、受损

部分软包板面安装松动

软包收边不美观,边沿缝隙较大处使用玻璃胶收边

整体的软包工程部分验收下来,验房师表示本应该是高档住宅应该体现出来的品味,却被表面的伤痕、安装后的松动、边角的玻璃胶给掩盖了。

户内门
门套顶部收边不到位

户内门门套划伤
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 12.4.5、门窗套表面应平整洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致、不得有裂缝翘曲及损坏

户内门门套外侧拼接处露基层

门套边与墙面留缝过大(基层外露)

厨卫吊顶边沿收边不到位
厨卫吊顶边沿的收边情况在小编看来也是属于未完工的情况,一个即将入住的房子对于边边角角的处理、细节问题的对待应该是严谨的。但是跟随验房师验收的所有房屋看来这个问题都是存在的,并不是出现在哪一户的情况。



吊顶开裂

《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 6.2.7、饰面材料表面应洁净、色泽一致,不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致。

窗顶部空鼓开裂
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  4.2.5 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层,空鼓,面层应无爆灰和裂纹。
精装修房出现空鼓的现象并不多,验房师在现场查验时仔细的发现到部分窗顶有抹灰层开裂的现象,用手轻轻的敲了一下,通过声音判断该区域抹灰层已经空鼓了。而且位置特殊,这种已经出现开裂的空鼓,在入住不久后如果没有注意的话随时都有脱落的可能。因为在窗顶位置,很容易砸伤人。
小编觉得,对于这样有安全危害的问题,开发商的整改单位应该引起重视,这种问题整改难度不大,但是不容易发现,产生的危害却不小。



窗帘盒处涂料施工未完
在窗帘盒上部,验房师查验到基本在内侧都没有再刮腻子。

部分墙纸铺贴后起翘
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 11.2.5 壁纸、墙布应粘贴牢固,不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。





部分墙纸磕碰、破损

弱电箱边沿收边不到位、起翘

墙纸缺少一处
在交付时还会出现墙纸铺贴未完工的情况,希望开发商能用点心。

墙纸部分验收完,验房师表示最多的问题就是墙纸起翘、破损的问题。


墙砖破损

部分墙砖未勾缝、铺贴不平整
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  8.3.9 饰面砖接缝应平直、光滑,填嵌应连续、密实;宽度和深度应符合设计要求。

地砖划伤较多
《建筑地面工程施工质量查验规范》(GB50209-2002) 6.2.9 砖面层的表面应洁净、图案清晰,色泽一致,接缝平整,深浅一致,周边顺直。板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。

地板大面积严重冒灰、松动
验房师在查验完后表示,地板冒灰的问题是查验这些户后最突出的问题,深色的地板,只要脚踩过去白灰立刻往上“涌出来”。而且不是哪一处,而且几乎所有地板都有这种情况。这也是会让业主在入住后最头疼的问题,总是打扫不干净。



地板门槛处压条边沿胶外露
几乎所有地板压条处边沿的胶都丝丝缕缕的冒在外面



地板边沿露缝

地面石材污染

《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)8.2.5 饰面板表面应平整、洁净、色泽一致,无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。

台面石材污染

地面石材断裂

窗台石材断裂

门槛处石材缺损

柜台边沿石材破损、断裂

卫生间镜框石材缺损

镜框石材断裂

石材部分,无论是窗台的石材、地面的石材还是门槛、台面的石材都或多或少有些缺损、磕碰甚至断裂的现象。本来采用石材对于装修来说是比较提升其品质和档次的一件事,但是按照现在的施工情况来看,非但没有起到提升品质的作用,反而因为断裂等情况为业主以后的入住带来了很多麻烦。


浴缸检修口处石材破损

浴缸检修口处石材被固定,无法开启



查验处这个问题时,现场也有开发商的工程部人员,原本作为浴缸下侧水路检测的检修口却被工人给“好心”的堵上了。这样低级的错误都没有交房前及时发现,着实让人哭笑不得。

卫生间镜柜玻璃部分有破损

淋浴间玻璃划伤

淋浴间玻璃破损



在查验淋浴房的玻璃隔断时,验房师必须的十二分的仔细,注意玻璃的划痕、划伤、破损等情况。
因为淋浴房是每一个人使用最多的区域,而玻璃隔断又是容易出现安全问题的地方,使用的是钢化玻璃,但是钢化玻璃一旦有瑕疵时容易出现自爆的现象。如果对于这些问题不引起重视,业主在使用过程中出现玻璃破损伤人的情况后果不堪设想。之前也有新闻报道过类似事件。
<洗澡时浴室隔断突自爆>

部分混水阀安装不水平
这种问题在现场的部分淋浴间有出现,安装不水平严重的情况下会出现的问题是水阀安装不正,接头不能较好的咬合到位出现渗水的情况.这也是暴露了在施工过程中没有对水路安装进行严格的查验引起的
如果施工过程中有严格的查验制度,是不会出现类似的缺陷问题的

淋浴间地面石材边沿收边处理不到位
大多数淋浴间地面石材边沿都未完成收边工作

马桶边未见插座面板
虽没有条文规定马桶边必须安装插座,但是该小区定位为高端楼盘,大多数用户在后期都可能安装智能马桶盖,请问如果没有插座面板,是不是还需要从别的地方牵一根线来?无论从设计还是施工方面来说,在给业主更好的入住体验,最舒适的人居环境方面合生地产都是欠缺的


地漏边沿未收边
房间内大多数收边情况做的不太好,这本属于施工收尾的工作,竟然拖到了交房时还未解决。

厨房阳台部分部位施工未完成

部分弱电面板内无接口

强电箱未标明回路
《建筑电气工程施工质量查验规范》(GB50303-2002)6.2.8  照明配电箱安装应符合下列规定:2箱内接线整齐回路编号齐全,标识正确;

窗台大小头明显
这个问题在精装修房已完工的情况下要改动是需要花费非常的精力的,本应该在门窗安装过程中就应该对该尺寸进行测量,却没有引起重视,完工后出现了明显的大小头现象

窗固定玻璃外侧缺压条
外侧缺少比例压条,容易在下雨时,雨水积在窗框内然后渗到室内。

窗扇型材擦伤

窗外框部分打胶不到位
窗外框的打胶一直是大多数人容易忽略的问题,但反而是最重要的问题之一,如下图所示部分窗外框的胶打的随意、甚至有漏打的情况。这类问题容易引起的问题就是入住后,下雨时边框没能做好密封措施而雨水侵入进来形成渗水的现象。



窗下框未见泄水口
窗下框设置泄水口是为了将积在窗框内的雨水更好的排出去,避免锈蚀配件。

窗下侧固定玻璃单侧未见'3c'




验房总结
以上为合生.御龙城的验房情况,小编整理了大部分比较突出的问题。这也暴露出该小区在施工中及完成时出现的问题,高档的木制墙面、石材全都毁在没有做好成品保护以及施工工艺不精准上,出现高档材料没有做出高档品质的情况,让人惋惜。

案例中列出的大多数问题原本是在施工中可控的,但是因为施工的随意、不重视过程管理出现后续想弥补,但是发现成本太大或者就是直接在表面糊弄过去。

在验收后,翘楚验房还收到过A座的业主的验房委托,但是后来业主并没有委托下来,根据业主的表述,主要问题不是担心不能验出问题来,而是担心验收出问题后该怎么整改,由谁整改。目前验收的楼栋是合生.御龙城的B座,A座是已经交付完了的楼栋,现阶段所有的房屋出现的问题都是由物业部分进行整改维修,但业主在之前自己看房的过程中有提出一些明显的问题,都没有得到整改,业主不是对验房没有信心,而是为验房后物业不能整改而闹心。

最前面有提到该小区的物业公司——“康景物业”,小编在之前的很多新闻中有了解到这个物业单位,属于合生创展集团旗下的子公司,几乎所有合生地产的物业都是由该物业公司负责。但是从新闻报道上能看到,这个物业公司几乎揽收了所有差评。感兴趣的朋友可以百度搜索下“康景物业 维权”等关键词。

本定位于高档住宅的合生.御龙城在交付时是否能体验到高档住宅应体验到的尊贵服务?
首先要求验房师带资质证书,我们是举双手赞成的,我们也希望验房这个行业能在社会各界的督促下更加正规化,避免有不专业的人士为了揽活或者其他原因给业主验房,房屋问题没有验收出来,业主在入住后却出现大大小小的问题,坑害了业主。

其次对于物业提出的凡是业主带了验房师验房的都必须签第三方免责协议的,意思就是如果房间里出现问题与物业无关,翘楚验房师在现场是拒绝签该协议的。这是很无理的要求,验房师在现场按照规范标准进行验房而不是去破坏什么的。况且按照现场的验房情况来看,原本施工时造成的破损、缺失的情况不少见。
最后,物业的服务能力和后期业主入住后维修保修的整改能力,在此提出怀疑的态度。A座业主反应的问题我想应该不是个例,物业如此高的收费标准(2.70/㎡/月)真的能提供这样高端品质的服务吗?

合生.御龙湾从当初的拿地“地王”,到如今的交付,给太原的本地房企是否做好了标杆、楷模作用?给太原的老百姓是否带来了不一样的港式住宅体验?结果显而易见· · ·

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