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精选案例DESIGNER
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时间:2018-01-20 访问:
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案例信息information

室内面积:

本案人气:833

上传时间:2018-01-20

案例

    
注:我方始终保持独立、客观、公正的第三方立场,验房案例仅陈述该项目现场验房真实存在的问题,并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析,意在对未验房的业主作出提醒。少部分买房做投资用途的个人或许会担心本文内容将会影响房价升值而产生有抵触情绪,仅代表翘楚验房监理网在此提前表示抱歉!每一篇原创案例都是用心所写,能够帮助大部分业主保障自身利益是我们一贯所坚持的。

交付小区:恒大御景湾
项目地址:太原尖草坪滨河东路森林公园北侧
销售均价:10000元/㎡
建筑类别:高层交付标准:精装房
户型面积:80㎡、95㎡、127㎡、132㎡等
产权年限:70年
容积率:3.50
绿化率:36%
物业费:2.00/㎡/月
物业公司:金碧物业公司
开发商:太原市俊恒房地产开发有限公司
(以上项目介绍信息来源于网络,仅供参考)
验房机构:山西翘楚验房监理网 
验房师:王鹏、马文杰、尚斌、高军军、杨杰


十二月底,太原楼市交房进入到一个高峰期。各大地产都开启争先恐后的交房模式,如万科、中海、恒大等。买房收房的过程其实和淘宝购物比较相似,在拆开快递盒之前永远不知道这次购物是否能让人心花怒放。但拆开之前的心情一定是又激动又忐忑的。

近期小编注意到,在太原各大房产门户网站、电台、电视台等都或多或少能看到恒大地产的一些卖房广告及软文。确实,首先恒大地产在咱们太原地区的体量是极大的,太原人民对恒大地产也是如雷贯耳的!任何行业,一旦有非常大的体量,必定会形成一种现象级的事物了。那么,大家如此信任的品牌,在交房时楼盘得质量又如何呢?

翘楚验房在接受到恒大御景湾业主的房屋查验委托后,按照约定时间准备验房!

进入验房现场,随着小编的镜头看看今天恒大.御景湾的验房情况吧。
验房现场

小编在跟随验房师查验完入户门,已发现入户门上被贴了很多小标签。验房师表示大多数问题是门扇或门框饰面有磕碰或者受损的情况。这说明在交付前入户门的成品保护拆除过早,在后期结束收尾的过程汇总对门产生了一些破坏。


入户门门套处露钉未处理
看似小问题,但是入住后如果不注意的话,容易刮伤人。


户内门门套拼角处不平整(明显)
《建筑装饰装修工程质量验收规范》
GB50210-2001 5.2.13 木门窗的割角、拼缝应严密平整。门窗框、扇裁口应顺直,刨面应平整。



户内门饰面受损、磕碰
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.2.12 木门窗表面应洁净,不得有刨痕、锤印。







户内门饰面受损(严重)
验房过程中,验房师查验处很多成品被破坏的缺陷问题,有一些甚至比较严重。对于这些问题,开发商应该在交付之前为业主提前解决好。


户内门把手安装松动
现场查验的门把手松动的问题,首先是基座的安装松动,并不是把手使用的松动。


墙面开裂
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  4.2.5 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层,空鼓,面层应无爆灰和裂纹。
现场发现墙面裂纹多发生在窗洞下角两侧以及有结构墙与填充墙交接处,裂纹比较明显。如果业主在未注意到这些裂纹时,直接铺贴墙纸,那么很可能铺贴后会出现墙纸也被拉裂的情况。所以墙面开裂的问题一定要提前做好预防、解决。






入户玄关处顶部裂纹


墙面空鼓开裂(局部)
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  4.2.5 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层,空鼓,面层应无爆灰和裂纹。
验房师在查验墙面的过程中,发现墙面局部有处局部开裂了的情况。轻敲后通过声音判断,这块区域已经出现了局部空鼓、开裂的情况。出现这种现象是需要在入住前重点整改的,墙面的抹灰层空鼓如果不及时整改,入住后可能会出现空鼓开裂、脱层甚至脱落的现象。


墙纸起翘
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 11.2.5 壁纸、墙布应粘贴牢固,不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。



厨房墙砖勾缝不到位
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  
8.3.9 饰面砖接缝应平直、光滑,填嵌应连续、密实;宽度和深度应符合设计要求。


厨房烟道处墙砖空鼓、松脱
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001 8.3.5“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。
查验了比较多户后,验房师发现一个比较共性的问题。那就是厨房烟道处的很多墙砖有空鼓,甚至有松脱的现象。建议在发现问题后及时的要求开发商进行整改,避免后期脱落时砸伤人的情况。


墙砖空鼓




地砖与过门石间勾缝不到位


地板局部松动




踢脚线松动


踢脚线饰面破损


地板拼缝较大、饰面划痕
《建筑地面工程施工质量查验规范》(GB50209-2002)7.3.12  实木复合地板面层图案和颜色应符合设计要求,图案清晰,颜色一致,板面无翘曲。7.3.13  面层的接头应错开、缝隙严密、表面洁净。


厨房吊顶扣板部分安装不平整


卫生间纸巾盒基座安装松动


淋浴间边沿密封不到位(漏水)
淋浴间的框边沿都是用玻璃胶密封了,一般验房师在查验淋浴间时会模拟用户在使用时,将淋水花洒淋在框边处测试是否会出现漏水的现象。在现场查验的过程中发现密封不到位的问题还是比较多的。


卫生间地柜柜门关闭不平整
《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 12.2.8、橱柜表面应平整洁净色泽一致不得有裂缝翘曲及损坏。


吊顶阴角处开裂
《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 6.2.7、饰面材料表面应洁净、色泽一致,不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致。



窗扇型材变形
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.6  金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。



窗固定玻璃外下侧胶条安装不到位
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.9 金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好,不得脱槽。

现场查验到很多窗固定玻璃的外侧槽口胶条有的缺失,有的安装不到位。这个问题是大多数人都会忽略的问题,首先是这个问题不容易发现,得到看到窗外才能见到,其次这个问题又是比较容易引起渗水的。窗外侧胶条未安装时,如果在下雨的情况下雨水很可能会顺着玻璃进入窗框内,导致窗框内积水。


窗外上框固定片外露
有部分窗外上框有窗固定片未处理掉,导致该部位的外框密封胶施工缺少,下有雨水的天气下就容易引起渗水的现象。


窗外框边打胶不全(部分)
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.8 金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直,无裂纹。







窗玻璃压条安装松脱


移门侧封板型材凹痕
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.6  金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。





移门门扇缺防风块

对于室内移门/移窗来讲,防风块和防撞块等均属于其配套小部件,既然设计配备那么自然有它无可替代的作用,例如:移门/窗加装防撞块的目的是为了防止使用过程中门/窗锁撞击边框造成损坏,
“防风块”乃是为了在移窗关闭后起到密闭作用,防止从门窗上下缝隙中窜风。虽不值钱,但只要到了冬天便能真正体现出它的重要性了。。。


窗玻璃划伤
《建筑用安全玻璃第二部分的钢化玻璃》(GB15763.2-2005)第5.3条‘钢化玻璃的外观质量应满足表6的要求。表6钢化玻璃的外观质量:
1、爆边:每片玻璃每米边长允许有长度不超过10mm,自玻璃边部向玻璃表面延伸深度不超过2mm,自板面向玻璃厚度延伸深度不超过厚度1/3的爆边个数。
2、划伤:宽度在0.1mm以下的轻微划伤,每平方面积内允许存在条数。长度≤100mm时 4条,
宽度大于0.1mm的划伤,每平方米面积内允许存在条数,
宽度0.1mm-1mm,长度≤100mm时4条;
3、夹钳印:夹钳印与玻璃边缘的距离≤20mm,边部变形量≤2mm(见图5);
4、裂纹、缺角不允许存在。



窗扇开启与窗台面剐蹭
业主收房时说明该房屋所有缺陷问题应该是已经解决了,但是验房师查验处该问题的时候表示,整改难度比较大。只能通过窗扇的调整来解决该问题。


地漏内有杂物
地漏内的杂物不进行处理的话,如果业主使用时不注意该问题,直接使用。可能会出现排水不畅,甚至地漏堵塞的情况。


墙面开关安装不正




阳台护栏与窗边交接处收边不到位
阳台护栏的部位是靠外侧,如果该部位没有做好密封处理。那么只要是雨天,就会有雨水浸入的可能,造成渗水的现象。




阳台排水管顶部阻燃圈未固定楼板

阻燃圈的用途及作用:顾名思义,当然是用来阻止燃烧的。规范中有明确要求,小高层或高层建筑中水管顶部,顶棚楼板下方需加装阻燃圈。

根据规定,小高层及高层建筑室内管径大于110mm主要下水管道均要加装阻燃圈。这是因为管道属于易燃材质,倘若楼下出现火情,火势会顺着管道向上蔓延,加装阻燃圈后,由于阻燃圈内含有阻燃棉等物质,火情在这里将会得到有效控制不至于危及楼上住户安全。

《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-983.1.3  高层建筑中室内排水管道布置应符合下列规定:
1. 立管宜暗设在管道井或管窿内。
2. 立管明设且其管径大于或等于110mm时,在立管穿越楼层处应采取防止火灾贯穿的措施。
3. 管径大于或等于110mm的明敷排水横支管接入管道井管窿内的立管时,在穿越管井、管窿壁处应采取防止火灾贯穿的措施。
3.1.4  横干管不宜穿越防火分区隔墙和防火墙;当不可避免确需穿越时,应在管道穿越墙体处的两侧采取防止火灾贯穿的措施。
3.1.5  防火套管、阻火圈等的耐火极限不宜小于管道贯穿部位的建筑构件的耐火极限。

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
5.2.4 参照CJJ/T29-98:第3.1.3-4条;第3.1.17-20条;第4.1.14条编写。经调研,凡直线长度超过4m的排水塑料管道没有设伸缩节的都出现变形、裂漏等现象,这条规定是合适的;高层建筑中明设排水管道在楼板下设阻火圈或防火套管是防止发生火灾时塑料管被烧坏后火势穿过楼板使火灾蔓延到其他层。



验房总结
从这次恒大·御景湾的验房结果来看,精装修房的问题还是不少。需要改进的地方也有很多,既然作为太原房地产行业的巨擘,那么就应该作为地区的行业标杆,无论是在房屋质量方面还是在对业主的物业服务方面,做好表率作用。

验房现场甚至还有墙面空鼓的出现,这对于精装修房来说是很不合理的,因为本应该是在墙面装修前做好的基层处理而在完工后还存在,且对于业主的使用有比较大的影响。所以说这一点,最基础的问题是最亟待解决的。

房屋内的所有成品(入户门、户内门、地板、墙纸)等,都有或多或少的破损情况。大多数业主买精装修房首先是方便,不用对装修操太多心,其次也是相信品牌能带来品质,所以无论是哪家开发商做精装修房,为老百姓真真的省心、省力,安心的入住才真的是成为行业的标杆。细节决定品质!

门窗工程的问题是目前恒大御景湾需要重视的问题,窗外框的胶不打的完整就容易引起渗水的情况,而这些又是很容易被忽略的问题,所以在此案例中提出,希望得到大家的重视,避免入住后的渗水给生活带来不必要的麻烦。

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