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时间:2016-11-13 访问:
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案例信息information

室内面积:

本案人气:158

上传时间:2016-11-13

案例

    
时间:2015年12月10日  
地点:南京市栖霞区仙林大道与经天路交汇处
验房楼盘:高科荣境
建筑类别:小高层;毛坯房
产权/得房率:70年/约80%
户型面积:≈93㎡/95㎡/178㎡
项目特色:品牌房企、地铁沿线、湖景房、学区房
销售均价:≈19000元/㎡
开发商:南京高科置业有限公司
物业公司:南京清风物业管理有限公司
典型缺陷:套内墙体多,占据空间大、户型设计待改进
总体评分:★★★★☆
验房师:
翘楚验房监理网验房师史惠存、高级验房顾问银晶、高级验房顾问龚义平

    记得两三年前到南大和园验房,验房师都不愿意去,因为实在太远,当时的仙林湖附近还无人问津。短短数年一座新的住宅板块拔地而起,不得不感慨城市发展速度惊人。

    除了城市发展和房价飙升外,改变同样惊人的还有我们南京本土开发商——高科置业。

    高科置业前身是仙林房地产开发公司,算不上知名房企,近年来主要围绕仙林及周边区域进行布局开发,主要项目有诚品城、高科荣域、新城邻里等。之所以说高科置业改变速度惊人,说的并非公司发展的规模,而是其开发项目的品质。




仁恒地产旗下的项目代表着高品质,这在老百姓心中已经打下了烙印,通过对仁恒项目的验收也证实了这一点。而除了仁恒以外,难倒就没有其他开发商能做出高品质项目了吗?答案是否定的。

    南京本土企业栖霞地产和银城地产,曾经离的那么近,很多老南京人都知道,栖霞和银城的房子质量都是非常好的。但在市场大环境下没有坚持该坚持的,最终逐渐没落,以致于近年来开发的项目质量一年不如一年。


相反的,高科置业却意料之外的接过上述两家房企的接力棒,项目品质一年好过一年。这次交付的高科荣域、高科荣境,不仅得到了业主的认可,作为第三方验房机构,我们也不得不在此竖起大拇指点个赞!


但大家都知道,高品质≠没问题,下面就跟随我们翘楚验房监理网的两位验房师实地看看今天高科荣境验房发现了哪些问题...






进户门门面/边框损伤、划痕,门锁脱落

    翘楚验房监理网高级验房顾问龚义平表示,门面划痕、损伤这些问题是完全可以避免的,前提是要做好进户门的保护。这对于高档小区来说是必备的流程,无论门本身是不是高档,但要知道小区本身的定位以及业主的层次,所以做好保护措施可以大幅提升业主的满意度。当然,如果硬是把小区定义为刚需房甚至中低价商品房、保障房,那门套保护这项就当我们没说。





客厅移门锁把手松动、小阳台门关闭不严

    把手松动需要重新调一下,外开门关闭不严这个问题就相对麻烦一些。因为可能涉及到门扇有点变形,也就是我们南京话说的,门qiao(第二声)了。整改时还需关注一下。





厨房外开门关启碰擦

    门扇安装有点下垂导致在开启关闭过程中门扇底部与门底框相擦。需要调校后重新安装。



窗扇塑料件欠胶固定、移窗防风块缺失

    这里所说的塑料件其实是指防撞块,图中箭头所指位置。在安装时防撞块没有固定牢固,移窗来回开启有时候会随着移窗左右移动。

    防风块是片状塑料块,它的作用是在移窗关闭后更好的起到密闭的效果,防止从窗体上下缝隙中窜风。虽然这只是个小小的配件,也不值几块钱,但还就不能缺了它,特别现在到了冬天,如果窗户少了这个“防风块”,想必空调都要调高两度才行。。。



卫生间外开窗开启“打架”

    这是此番高科荣境交付大户型的设计硬伤,两个卫生间同时设计使用外开窗,同时开启便会“打架”。除此之外还有一处大户型设计硬伤,下面我们会说到。



空调孔无套管

    关于此问题,翘楚验房监理网高级验房顾问龚义平是这样说的,空调孔内应加装塑料套管,在空调启动后会产生共振现象,空调管线穿过空调孔连接室外机,如果未加装套管,长期使管线接触水泥粗糙面势必导致管线破损。

    另外一点,外墙保温层在雨雪天气或空调冷凝水管破裂将直接导致雨水渗漏至保温层内,破坏墙体保温层。导致墙面涂料工程起皮、爆灰、霉点。
相关规范:

《国家标准房间空气调节器安装规范》GB17790
5.5.6  空调器的管线通过砖、混凝土结构时应有套管,并应采取适当的绝缘和支撑措施,以防止受到振动、应力或腐蚀带来的损害。

《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242
管道穿过墙壁和楼板,应设置金属盒塑料套管。应加装套管。



厨房无燃气报警器

    对此,翘楚验房监理网验房师史惠存分析到“燃气报警器装置乃是消除火灾隐患关键。如果该装置安装到位,当出现燃气泄露时,而家中又无人在家的情况下,物业人员就能够通过该装置第一时间发现,及时通知业主,并且告知周围邻居使用电器时要注意,避免出现明火等。甚至在必要的时候可以联系相关部门断气、断电,直到消除隐患”。

相关规范:

《城镇燃气设计规范》 GB50028
7.4.3规定:
  “居民住宅厨房内应设置排气扇和可燃气体报警器;装有直接排气式热水器时应设排气扇。”







室内墙面空鼓

    通过翘楚验房监理网多位验房师对高科荣境现场的查验结果来看,室内墙地面空鼓问题施工单位做的还是比较好的,普通户型当中基本上很难找到空鼓,只有大户型偶尔出现一两处空鼓,这都属于可以接受的范围。

相关规范:

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210
4.2.5  抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。
检验方法:观察;用小锤轻击检查;
说明:
4.2.5  抹灰工程的质量关键是粘结牢固,无开裂、空鼓与脱落如果粘结不牢,出现空鼓、开裂、脱落等缺陷,会降低对墙体保护作用,且影响装饰效果。经调研分析,抹灰层之所以出现开裂、空鼓和脱落等质量问题,主要原因是基体表面清理不干净,如:基体表面尘埃及疏松物、脱模剂和油渍等影响抹灰粘结牢固的物质未彻底清除干净;基体表面光滑,抹灰前未作毛化处理;抹灰前基体表面浇水不透,抹灰后砂浆中的水分很快被基体吸收,使砂浆质量不好,使用不当;一次抹灰过厚,干缩率较大等,都会影响抹灰层与基体的粘结牢固。


《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209
5.2.5  面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹。
检验方法:用小锤轻击检查。
注:空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间(标准间)不多于2处可不计

客厅梁面两侧有误差

    翘楚验房监理网高级验房顾问龚义平对此问题描述到“这就是我们俗称的大小头,不过从现场情况来看,梁面大小头问题并不明显,但经过验房师测量的确存在一定的误差,这个整不整改看个人需要了,有的将来反正要吊顶,那不整改影响也不大。”



卧室空调孔与插座距离偏远

    这处设计不够人性化,大家都知道,一般卧室空调插座设在哪里空调就装在哪里,而空调孔是用管线穿过连接室外机的通道。这两个如果距离像图中这么远,第一影响美观就不必说了,还会增加能耗。这点希望大家能够注意。

    下面两个并不属于施工问题,但对于精益求精的开发商来说希望还是可以听听不同的意见,帮助项目达到更高的水准。

套内墙体过多,占用大量面积

    很多买房业主可能并不清楚房屋面积是如何构成的。在此我们翘楚验房监理网专业验房师给大家做些基本的知识普及。

    大家请注意看,在你拿到的《商品房销售合同》当中会出现3个面积数据,分别是建筑面积、公摊面积和套内面积,对应代表着买房需要付钱的面积、公共部分分摊的面积以及你买的房子实际套内的面积。

    很多人认为建筑面积=套内面积+公摊面积,这个观念没错,但你知道套内面积是如何构成的吗?

    简单来说,套内面积≠实际能够使用到的面积。

    我们验房师在查验毛坯房的时候会用激光测距仪给大家测量面积,这个时候我们验房师测量出的面积数据叫做室内净面积,也就是实际能够使用到的面积,这和销售合同当中的套内面积的区别在哪呢?是的,在于墙体。

    套内所有墙体都是计算入套内面积当中的,换句话说,套内墙体越多浪费掉的面积就越多,你为此白花的钱也就越多,虽然你在装修的时候可以轻易把非承重墙砸掉然后按照个人喜好设计布局,但你要知道,你砸的不仅仅是砖墙,还是钞票...

    所以我们希望开发商在设计之初要充分考虑到户型的实用性,套内设计如此多的墙体有何意义?



小区物业对外来人员进入小区把关不严

    在交付当天小区虽然设置了几道“关卡”,门口也在醒目放置了告示牌“私家花园,非请莫进”,但不论是作为我们验房师还是各家装修公司的销售员,进出小区如入无人之境,门口物业人员只是循例问一句就可以放行。这样就叫“私家花园”了?

    我们从门口步行至最里面的一栋楼大约十分钟,沿途被二三十个装修公司销售拽着做装修,这简直一关接一关啊。

    希望开发商对于这块能够重视起来。


验房总结:

    对于这次高科荣境毛坯验房的结果,总的来说比较满意,不仅作为业主,连我们验房机构都被这样的施工质量“感动”了。或许是现在人们的要求低了,又或许是现场房屋质量差早已经成为常态了,难得出现一个问题不那么多的楼盘简直如获至宝、众口相传。但要是转念一想,老百姓花了一代人甚至几代人积蓄买到的房子只是要求质量别那么差就已经感激涕零,想想也挺悲哀的。不过我们还是希望多些像高科荣境这样品质的项目出现。
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