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时间:2016-11-13 访问:
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案例信息information

室内面积:89㎡、107㎡、130㎡等

本案人气:423

上传时间:2016-11-13

案例

    
注:我方始终保持独立、客观、公正的第三方立场,验房案例仅陈述该项目现场验房真实存在的问题,并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析,意在对未验房的业主作出提醒。少部分买房做投资用途的个人或许会担心本文内容将会影响房价升值而产生有抵触情绪,仅代表翘楚验房监理网在此提前表示抱歉!每一篇原创案例都是用心所写,能够帮助大部分业主保障自身利益是我们一贯所坚持的。

时间:2016年10月21日--10月23日 
验收楼盘:正荣润江城(正荣润锦城)
项目地址:南京市浦口区镇南河路99号
建筑类别:高层;
交付标准:毛坯/精装修
户型面积:89㎡、107㎡、130㎡等
土地年限:70年
得房率:≈95%(含附赠)
容积率:2.7
绿化率:35%
项目特色:品牌房企、地铁沿线、江景房;
销售均价:≈32000元/㎡
开发商:南京正荣置业发展有限公司
物业公司:正荣物业
建筑类别:高层;毛坯/精装修
户型面积:92㎡、104㎡、132㎡等
典型缺陷:户型设计缺陷、墙地面空鼓等
总体评分:★★★☆☆
验房师:
翘楚验房监理网高级验房师龚世鸿毛湘林银晶

    近年来南京楼市涨幅领跑全国,南京市场这块“肥肉”成为了各家地产大鳄们垂涎的对象。短短几年间涌入了数十家新进入的房地产企业,这之中就包含了国内房地产排名25的正荣集团。


    地产大鳄的纷纷进入并没有加剧行业竞争,反而一再推高了土地拍卖的价格,很自然的,楼面价水涨船
高的同时房价也随之飙升,再高的成本对于开发商来说都会转嫁给买房人。


    知名的、不知名的开发商拿地盖楼,老百姓并没有获得实惠,反而让原本清一色的4字楼盘名称现在逐渐升级成5字了,比如今天我们验收的项目——正荣润江城




出长江隧道5分钟车程即可抵达目的地,正荣润江城作为正荣集团进入南京打造的首个项目,标榜“项目品质、产品细节、人性化设计”等元素,从施工到交付项目一直备受关注。

    精准的定位、出色的营销加上之前新区政策的利好,多重因素促成正荣润江城的热销,被媒体评为“江北四大神盘”之一、“成就江北改善标杆”。

正荣润江城交付期间,专业第三方机构——翘楚验房监理网应润江城业主邀约派出多名验房师现场对润江城此次首批交付的房源从包括施工质量、户型设计、内部环境、配套设施等方面进行全面综合验收。

 从正荣润江城现场来看,交付秩序维持的较好,有别于其他江北项目交付时现场大批商家驻场频繁骚扰业主,润江城交付并没有出现大批商家的身影。不过这也可能与交付当日阴雨天气以及交付房源较少有一定关系。

    小区内部环境相当不错,楼间距较大也就意味着容积率较小,住在这里不会感受到过多的压抑。绿化做的还不错,不过草地多树木少到了夏天就是另一番感受了。

    而对于项目介绍中重点推荐的“三重外立面”、“双入户大堂”等设计在实际感官体验上并没有获得过多的惊喜,只能说一般般。

    对于小区公共部分,翘楚验房监理网的验房师给出了70分的评分,在江北已交付的项目当中排名靠前,那么除此之外,室内品质又如何呢?施工质量以及户型设计是否存在缺陷呢?跟随验房师一起来看看吧!

定位为“江北改善项目品质标杆”的正荣润江城对媒体宣称“正荣地产南京置业公司上下一心,提前10个月进入交房准备工作,在交房前将进行6道验收程序,力求为即将入住的业主交上一份满意的答卷。”并在施工过程中引入第三方进行实测巡检。

    对于正荣追求品质的态度要给出大大的“赞”,不过在现场实际验收过程中,对于正荣润江城的施工质量以及其所重点标榜的“人性化”设计,第三方机构翘楚验房监理网却给出了“另一份答卷”...



入户安全隐患

    从图上可以看到,通过楼层公共过道可以轻易进入住户家中,而设置的入户门在这里却尴尬的成为了摆设。须知道,入户门之后是一道防盗性能几乎与零的室内铝合金玻璃外开门。

    或许有人会说,这算什么问题?反正到时候要做封闭的。嗯,其实这样说是没错的,但是有一点需要知道的是,任何事情都不能想当然,把自己的想法强加于他人,或者剥夺他人的选择权。

    如果所有人都要做封闭,那开发商在交付前就应该做好封闭。而既然没有做,那么就不能否认会有人选择不做。那对于没有做封闭的业主,这里就是一个实实在在的安全隐患。

进户门内开隐患

    关于进户门开启方向的问题一直存在着争议,无论《消防法》还是
《高层民用建筑设计防火规范》对此都没有明确的规定,只以“朝向有利于疏散(逃生)方向开启”简单概括。

    这一模糊不清的规定无法限定进户门开启的方向。但现场验房师就自己对于建筑设计工程的理解以及多年验房累积的经验分析,在对相邻住户出入不产生影响的前提下,进户门应当尽量设计为外开,因为在实际使用当中内开的进户门弊端及隐患要远远大于户门外开...

据第三方机构——翘楚验房监理网专业验房师多年的验房经验总结出以下几点,由于“进户门内开”设计而产生的一系列问题以及对业主的影响:

1、当有火情发生时,通常人的逃生本能动作是向外方向打开门逃生,“内开门”不符合本能习惯,关键时刻就有可能耽搁逃生时间;

2、当发生火情后,由于空气受热的因素,室内与室外将会产生一定的气体压力差,此时如若使用的是“内开”进户门,那么瞬间想要开启进户门的难度将会增加!
    同时如果火情在室外发生,如果使用的是“外开门”,这时还可以阻挡住明火、浓烟,起到掩护逃生的作用!

3、除去以上两点,如果采用“内开门”将会产生最为现实的问题--个人经济损失!
    为什么这么说?很简单,进户门本身的净宽为80cm左右,如果朝内开占用的将是业主套内的使用面积!相反,如果朝外开,套内将会多出接近1㎡的面积,你可以选择打个橱柜或者放放鞋子都没问题。如果被平白无故占了的话,拿起计算器算一算购房时每平米的单价多少?一个平方的钱就不属于你了。。。

4、最后,如果按照进户门朝内开的设计,门锁锁舌将容易被卡片等物件划开,整体防盗效果将会大打折扣!
    在进户门开启方向设计为内开的条件下,门锁锁舌方向朝外,这样一般人只需要在门外拿张卡片顺着锁舌的弧度插下去基本上就能够轻松将门打开。
    相反,如果进户门开启方向设计为外开的话,则门锁锁舌呈相反方向,试想一下,这样还能轻易拿卡就把门打开么?



设计未兼顾人性化

    在宣传材料当中,正荣润江城特别提到了楼层过道玻璃护栏高于一般楼盘的设计,体现了设计当中“无处不在”的“人性化”考虑。但在我们看来,这仅仅是为了规避前段时间南京曝出的多起因过道未封闭导致存在安全隐患而引发业主维权的事件。

    当然,我们今天要讲的问题重点不在这,而在于真正的人性化应该顾及到住户的隐私保障。

    正荣润江城这种普通平层的户型为何要采用类似公寓的结构设计真的让人挺看不懂的。

    卧室、卫生间窗直对公共过道,这意味着什么?业主常年就得拉着卧室窗帘、关着卫生间窗户不敢打开。相信谁都不愿意把自己的卧室公开让人参观。卫生间就更不用说了,低俗点的想法,如果上完厕所没关窗,这时又正好有邻居路过,那么...(自行脑补画面吧)

    通常在一层N多户的公寓项目我们会见到这样的户型设计,过道从头走到尾可以透过窗户参观各家的“情况”,但润江城这样的设计敢说兼顾了“人性化”?

厨房无燃气报警器

    燃气报警器装置乃是消除火灾隐患关键。如果该装置安装到位,当出现燃气泄露时,而家中又无人在家的情况下,物业人员就能够通过该装置第一时间发现,及时通知业主,并且告知周围邻居使用电器时要注意,避免出现明火等。甚至在必要的时候可以联系相关部门断气、断电,直到消除隐患。但这样的配置并非强制,很多均价不高的楼盘基本不会配备这种联网模式的燃气报警器,就算配备了,也只是市场上几十元即插即用的那种。

相关规范:
(点击蓝字可查看规范)
《城镇燃气设计规范》GB50028
7.4.3:“居民住宅厨房内应设置排气扇和可燃气体报警器;装有直接排气式热水器时应设排气扇。”



强电箱内破损、弱电箱内接线板未固定(缺零线)



室内外开门拼角不平、缝隙过大;室内移门/移窗无防风块

    对于室内移门/移窗来讲,防风块和防撞块等均属于其配套小部件,既然设计配备那么自然有它无可替代的作用,例如:

    移门/窗加装防撞块的目的是为了防止使用过程中门/窗锁撞击边框造成损坏,

    防风块则是为了在移窗关闭后起到密闭作用,防止从窗上下缝隙中窜风。虽不值钱,但只要到了冬天便能真正体现出它的重要性了。。。

卧室未预留空调对应电源面板;

    每个卧室都必须预留空调安装位置,这是常识。那么如何才能判断是否预留了空调安装的位置呢?很简单,首先是要预先设置空调孔,窗外要有对应空调室外机位,与此同时,空调孔旁边应该预先设置电源插座,这样才能算完整。

    而在现场我们却只看到了空调孔,却未见电源插座。这在装修过程中需要业主自己开槽、排管、布线,无疑增加了装修成本。



空调孔无套管

    关于空调孔无套管的问题,翘楚验房监理网高级验房龚世鸿是这样说的:空调孔内应加装塑料套管,在空调启动后会产生共振现象,空调管线穿过空调孔连接室外机,如果未加装套管,长期使管线接触水泥粗糙面势必导致管线破损。

    除此之外,外墙保温层在雨雪天气或空调冷凝水管破裂将直接导致雨水渗漏至保温层内,破坏墙体保温层。导致墙面涂料工程起皮、爆灰、霉点。

    而设置在客厅阳台处的空调室外机位应安装格栏这也是常识,用于格挡室内空调运行时室外机产生的冷暖风和噪音进入阳台。


相关规范:(点击蓝字可查看规范)

《国家标准房间空气调节器安装规范》GB17790
5.5.6  空调器的管线通过砖、混凝土结构时应有套管,并应采取适当的绝缘和支撑措施,以防止受到振动、应力或腐蚀带来的损害。

《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242
管道穿过墙壁和楼板,应设置金属盒塑料套管。应加装套管。

















室内地面大面积空鼓

    相对于影响建筑结构、施工质量的问题来说,空鼓并不算是大问题。对于我们专业从事验房工作的机构来说,无论毛坯房或是精装交付,套内存在个别空鼓属于正常现象,毕竟施工靠的是人工,零瑕疵是不现实的,这都可以理解,只要在发现问题后及时整改到位不影响后期装修入住大家都可以接受。

    但话说两面,空鼓的确不算大问题,但大批量的空鼓就不再仅仅是小问题了!

    首先我们要知道,在项目施工过程中有监理把关,施工完成后有多方验收,开发商还要安排人员进行自检,也就是常说的“分户验收”、“一房一验”,经过这些步骤的查验,到了房子交付到业主手中,遗漏的空鼓数量应该极其有限才是。相反,空鼓大批量的出现意味着什么说到这里想必大家都懂了。


相关规范:(点击蓝字可查看规范)

《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210—2001)
4.2.5  抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。
检验方法:观察;用小锤轻击检查;
说明:
4.2.5  抹灰工程的质量关键是粘结牢固,无开裂、空鼓与脱落如果粘结不牢,出现空鼓、开裂、脱落等缺陷,会降低对墙体保护作用,且影响装饰效果。经调研分析,抹灰层之所以出现开裂、空鼓和脱落等质量问题,主要原因是基体表面清理不干净,如:基体表面尘埃及疏松物、脱模剂和油渍等影响抹灰粘结牢固的物质未彻底清除干净;基体表面光滑,抹灰前未作毛化处理;抹灰前基体表面浇水不透,抹灰后砂浆中的水分很快被基体吸收,使砂浆质量不好,使用不当;一次抹灰过厚,干缩率较大等,都会影响抹灰层与基体的粘结牢固。







卫生间墙面空鼓、阳台地面空鼓

    有一点需要说明的是,卧室、客厅墙地面的空鼓和厨房、卫生间以及阳台空鼓所产生的危害是完全不同的。厨房、卫生间和阳台因为涉及到防水,如果存在空鼓,那么无论是整改或是不整改势必都会对防水效果产生不利的影响,所以当厨房或卫生间、阳台,特别是地面发现空鼓的时候一定要特别注意,整改之后更要做好闭水试验,测试确定不存在渗水后方才通过。



阳台存在安全隐患

    从图上可以看出,相邻两家阳台之间是有供人直接进入的可能。虽然通过阳台外的很窄的外墙腰线进入的危险性较大,但并不能完全排除隐患。

    在这里我们不谈小区安保多么严密,家里人员多么警惕,关键在于当家中存在安全隐患的时候就应当设置一个消除隐患的方案,例如加装外墙防爬刺(影响整体美观)、室内加装红外幕帘安防设施(成本高)、阳台加装防盗网(同时产生另一种隐患)。

    对于购房的业主来说,消除一切可能的隐患是最基本的权利。对于开发商来说,为业主提供全面的保障是根本的义务。这些都不能以危险或隐患发生的概率大小来衡量。


相关规范:(点击蓝字可查看规范)

《住宅设计规范》GB50096
3.9.1  外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90m时,应有防护设施,窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算,保证净高0.90m。
3.9.2  底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面的窗和门,应采取防卫措施。





室内测量数据不清晰或漏标

    记得在查阅正荣润江城相关资料的时候看到有篇文章介绍称正荣润江城是首家引入第三方进行项目实测实量以及实测巡检的项目。这仿佛再一次被打脸了。

    完成交付的项目在室内必须标注清晰的测量点及测量数据这是硬性规定,客厅、卧室等处地面应设有5处测量点,测量室内净高。而墙面也应有测量数据,标明室内开间数据。但翘楚验房监理网的多位验房师反馈的情况是,现场测量数据就如图中所示这样,要么数值缺失,要么模糊难以辨认。宣传与实际还是有些距离的。

未经证实问题

    在这里要对“未经证实”作出说明,由于马上要分析的这一问题并没有获取到相关户型的室内问题点对应图片,为了秉持第三方客观的态度,对于没有完整图片证实的问题我们称其为“未经证实”。但“未经证实”并非该问题不存在,可以理解为仅仅是“证据不足”。

    就像下面要分析的问题,据翘楚验房监理网验房师在交付首日现场验收后进行的反馈说明,该问题确实存在。所以在此我们提出希望对正荣润江城全体业主做出提醒,对照自家查看是否存在相同问题。
(该段文字不作为对正荣润江城的直接评价结果)

空调室外机位

    在卧室或客厅安装空调这是每家每户都会做的事,所以为对应的功能间设置空调室外机摆放的位置也就成为了住宅等商品房不可缺失的设计要求。


 90年代前的老房子大家都知道家里如果安装空调那么需要把室外机通过金属支架挂在建筑外墙上。而金属的支架经常年累月的风吹日晒和雨淋,再坚固的支架都会锈蚀,直接导致了严重的安全隐患。所以新建小区必须设有与实际需要相匹配的室外机位成为了硬性设计要求。

相关新闻:

暴雨狂风过后,暴露高层建筑隐患

    虽然现场没有获取到相关户型室内图片,但我们从现场拍摄的正荣润江城另一栋楼的外立面却看出了端倪,似乎印证了问题的存在。



卧室未设空调室外机位

    据验房师反馈,正荣润江城此次交付的3号楼部分户型存在卧室空调室外机位设计缺失问题。

    图中箭头所指处孔洞疑似卧室空调孔,但可以清楚的看到,建筑外立面却并无对应空调室外机位。而这样的设计缺陷肯定不可能通过直接使用支架将室外机挂在建筑外立面这种明令禁止的方式解决,那么想要很好的解决该问题,只剩下唯一的方法就是,安装中央空调。

    同样的问题曾经我们在位于孝陵卫附近的中冶钟鼎山庄发现过,由于设计的缺陷最终演变为强制要求业主安装中央空调,剥夺了业主自主选择安装分体式空调的权利。该设计缺陷当时由翘楚验房监理网首席验房师韩常龙指出后引起钟鼎山庄小区业主重视,并与开发商沟通积极维权,最终开发商给出的解决方案是以每户给予一定的金额作为业主购买安装中央空调的补偿而告终。所以,在这里提出来是希望同样得到正荣润江城业主们的重视,避免同类问题再发生。

最后做出一点提醒,由于分批交付的原因,目前正荣润江城尚有在建工地,施工中产生的噪音、灰尘等对已交付拿房的部分业主将会造成影响,所以在小区未完全交付前,已拿房业主所交物业费可以享受一定程度的折扣,这是硬性规定。在此特别作出提醒!

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